實施城市更新行動是推動城市高質量發展、建設美麗城市的重要抓手。但不可否認的是，動力不足和持續力不夠仍然是城市更新實施中的突出難題。因此，城市更新需要深入貫徹“城市生命體”理念和“綠色金融”理念，探索“資源資產化、資產金融化、金融資金化、資金項目化”路徑，倡導以政策“組合拳”驅動權益更新、雙資“先手棋”驅動空間更新、產業“連環招”驅動功能更新、體檢“指揮棒”驅動要素更新為切入點的“四驅型城市更新”新範式，激活城市更新內生動力，實現跨領域、跨地域、跨時空的均衡可持續發展。

以政策“組合拳”

驅動權益更新

城市更新是一項涉及政府多部門、社會多方麵的綜合性活動。因此，打出政策“組合拳”成為城市更新的首要任務，將有助於驅動權益更新，調動各方積極性、實現合作共贏。

●建立運作機製

建立城市更新協調推進機製，統籌協調全域城市更新工作，明確城市更新的方向、重點任務和實施路徑。構建城市更新法規體係，出台地方性法規或政府規章，加強頂層設計、明晰工作規則。發揮多元主體主觀能動性，探索“政府引導、市場運作、公眾參與”的城市更新可持續發展模式，變“要我更新”為“我要更新”。

●提高供給質量

梳理既有城市規劃、建設、治理政策，重點從規劃、土地、金融、財稅、拆遷、安置、建設等方麵加以完善，有效釋放政策“紅利”，切實保障公眾利益。密切關注項目實施主體的實際需求，精簡城市更新項目的行政審批、不動產登記、運營維護等事項及環節，降低製度性交易成本，激發市場主體活力，推動項目順利實施。

●強化監管效力

建立城市更新項目入庫審批製度，以行政手段為優質項目快速立項“保駕護航”。開展城市更新項目的全生命周期監管，對違法、違規行為及不良現象起到防微杜漸的作用。發揮地方各級人大代表和政協委員的作用，彙集反映人民群眾的意見建議，督促落實城市更新各項工作，保證工作實效。

以雙資“先手棋”

驅動空間更新

城市更新對項目實施主體的資金籌措與資產盤活能力要求高。因此，下好雙資“先手棋”成為城市更新的重要手段，將進一步驅動空間更新、實現資產顯著增值。

●吸引社會資本

科學劃定城市更新單元（片區）範圍，合理搭配經營性項目、準經營性項目及公益性項目，增強社會資本對項目盈利的預期。推動政銀企深度合作，由地方政府牽線、屬地國企牽頭，吸引銀行、非銀行金融機構及民間資本參與城市更新。對不同類型城市更新項目涉及的地方政府一般性收費、建設領域公共配套設施服務收費等實行減免，不動產注銷首次登記應免除相應交易間稅費，切實降低市場主體的運營成本。

●加大資金支持

統籌住房城鄉建設、規劃資源、生態環保、文旅、水利等相關領域專項資金，加大對城市更新項目的財政獎補力度，發揮財政資金在項目前期的撬動作用。在保障公共利益前提下，鼓勵將可經營、可出租、可出售的資產通過特許經營、社會投資人+ EPC、EPC+O等市場化模式多渠道融資。綜合運用銀行貸款、政策性開發性金融貸款、企業債券、資產證券化（ABS）、不動產投資信托基金（REITs）等金融工具，助力城市更新項目可持續發展。

●盤活存量資產

係統梳理城市更新項目中存量和改擴建有機結合的資產，重點盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施類資產，合理搭配形成多門類自然資源資產組合包。聚焦城市更新區域範圍內的低效存量資產，從豐富供地方式、變更用地性質、辦理產權、減免稅費等方麵給予政策支持。推動城市更新實施主體由“開發商”轉變為“運營商”，承擔城市更新項目全生命周期的投資建設運營，做大有效資產，提升運營能力，獲得穩定現金流，後期通過資產再評估實現再融資、再建設、再更新。

以產業“連環招”

驅動功能更新

經濟增長是城市發展的基本動力，產業轉型的深度決定了城市更新的高度。因此，出好產業“連環招”成為城市更新的主要方式，將會大幅度驅動功能更新、促進新質生產力發展。

●優化產業結構

分析現有產業結構，明確產業發展方向，統籌城市更新項目空間布局，滿足“退二進三”發展需要。將產業運營前置，把市場需求融入城市更新方案，實現從“土地收入平衡”到“市場化運營平衡”的轉變，保障產業持續發展。通過“騰籠換鳥”向存量要空間、向空間要產出，提升“畝產效益”，推動資源要素向優勢產業集聚。

●創新產業模式

通過存量建築用途轉換與使用功能兼容，盤活存量資源，提升土地使用和資金利用效率。利用城市更新項目的正向現金流效應吸引人才和企業，推動科技創新、產業升級。以創新驅動為引領，以加快發展新質生產力為主旨，為戰略性新興產業、未來產業提供高品質、低成本、定製化的產業培育空間。

●助力產業融合

在全域視角下，將城市內不同區域、不同產業領域的城市更新項目進行有機組合，實現資源共享、產城融合。打破傳統的產業界限，通過城市更新項目將關聯產業串聯成網，實現同一產業上下遊、關聯產業間的深度融合。產業融合促進空間融合，將會加強空間的集約利用和功能複合，進一步滿足人的多樣化需求。

以體檢“指揮棒”

驅動要素更新

無體檢、不更新，通過城市體檢能為城市生命體“防未病”“治已病”。因此，用好體檢“指揮棒”成為城市更新的必要前提，將有利於驅動要素更新、係統治理“城市病”。

●構建工作機製

構建“政府主導、部門協同、公眾參與、專家指導”四級聯動的城市體檢工作機製，充分調動社會各界力量參與。加強城市體檢與城市更新專項規劃、項目策劃、年度計劃等工作的無縫銜接，形成發現問題到解決問題的完美閉環機製。建立“一年一體檢、五年一評估”的常態化體檢評估機製，持續對城市進行全麵健康檢查與診斷。

●完善指標體係

以住房城鄉建設部城市體檢指標為基礎，對照“四好”目標，結合本地人民群眾身邊的急難愁盼問題，調整優化相關指標。根據城市特色、發展目標、發展定位和職能，因地製宜新增特色指標，構建可評價、可感知、可量化的城市體檢指標體係。重點關注在上一年度城市體檢中分值明顯偏低的指標，持續監測並督促對城市運行短板弱項的改進。

●促進成果運用

將城市體檢發現的問題短板作為城市更新行動的重點，以“問題—行動—項目”為路徑，把體檢結果應用到具體城市更新項目之中。發揮基層政府接地氣、察民情的特點，將體檢結果與群眾意願相結合，形成社區層麵更新台賬，實現精準定位、實施到位。將城市體檢數據納入城市信息模型（CIM）、“數字住建”等平台建設，構建動態管理、及時更新的數字化管理係統。